庄惟敏
中国工程院院士，全国工程勘察设计大师，梁思成建筑奖获得者，国家一级注册建筑师。曾任清华大学建筑学院院长，现任清华大学建筑设计研究院首席总建筑师、首席科学家，清华大学建筑学院教授、博士生导师。
当前，我国城镇化进程已进入以存量空间优化为核心的高质量发展阶段。住房和城乡建设部《2023年中国城市建设统计年鉴》数据显示，全国房龄超过20年的建筑规模达700亿m2，自2019年国家启动老旧小区改造三年行动，至2021年“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，政策导向已从单一的物质空间改造、环境整治转向涵盖经济、社会、生态的复合型更新。这一转向要求学术界在建成环境改造的设计和技术伊始，深度思考产权重构、利益分配、可持续运维等制度性难题。
在此背景下，城市更新既是破解“城市病”的关键路径，也是推动社会公平的重要抓手，更是推动建筑业高质量发展、提升国民经济社会发展的重要支柱。
01
政策设计：构建精细化与包容性并重的治
理体系
1.1 分类施策的机制创新
借鉴我国和国际城市更新的经验，建议建立以开发扩展和民生平衡为前提的政策工具箱，其分类框架如下。
（1）开发扩展类：建议在中心城区推行“功能混合 + 容积率奖励”政策，通过规划管理上的“规制缓和”，提升地块的功能混合和容积率（可结合容积率转移或公共绿地奖励或直接提升），为城市更新的开发扩展提供经济动力，同时可要求配建政策性住宅、公共设施等解决城市发展问题。
（2）民生平衡类：对老旧住区集中区域实施“财政补贴 + 产权置换”政策，通过“原拆原建+适当扩容 + 产权融资”的方式，提升老旧住区更新的居民参加动力，通过改造环境提升房产价值的方式、以经济适用房确权方式，动员居民与政府共同出资完成城市更新和环境改善。例如北京推出的城市危旧楼房改建的更新方式。
1.2 全周期、全区域、全过程的协同治理
城市更新在任何国家和地区都是一个复杂而长期的过程，利益主体多且居民诉求多样，应充分发挥我国政府和党建在城市建设和社区管理中的强大作用，强化在时间和地域上的统筹。
（1）可考虑构建“市级统筹+区级实施+社区参与”三级治理架构，将城市更新专项规划纳入国土规划“一张图”，建立动态评估机制和持续发展计划。
（2）充分发挥货币和土地权益的交易机制，丰富目前单一的强制配套方法，通过设立如“城市更新公共利益基金”等公共资金，按更新项目或邻近的新开发项目提取10%~15%的增值收益缴纳基金，专项用于保障性住房和社区服务设施。也可建立“更新权交易”制度，允许产权人将未开发容积率在区域内有偿转让，激发城市更新的活力。
（3）实现更新项目从体检评估、方案模拟到运维监测的数字化闭环，导入前策划、后评估的机制，建立城市社区建筑的全生命周期成本与效益核算模型，用数字支撑机制创新和管理优化。
02
技术创新：以工业化、数字化、绿色化引
领产业升级
从城市基本单元——建筑出发，通过新材料、新技术、新工艺的应用，可最大限度地利用城市更新、建筑改造的复杂场景，加速建筑设计与建造技术的迭代创新，促进建筑工业化、数字化，实现健康可持续发展。
2.1 工业化、低碳化改造技术的系统突破
通过既有建筑改造后降低能耗，采用建筑的SI体系将长寿结构、灵活管线、可变装修与工厂化生产、装配化施工、智能化管理的建筑工业化手段相结合，提供城市生活的柔性底座，减少城市的大拆大建，实现建筑碳排放强度下降。
2.2 数字孪生技术的深度集成
通过整合BIM、GIS和IoT数据，以及利用激光扫描与倾斜摄影技术，特别是AI技术进行图像语义识别和三维重建，轻量化实现建成环境全要素模拟，构建城市更新数字底座，并基于城市体验等规则体系分析街区更新的要点和迫切性，为城市更新提供计划依据。
2.3 新技术、新产业、新城市生活的协同创新
可重点研究自动驾驶、低空经济、具身智能等新技术带来的城市生活和工作形态的变化，结合新材料、新技术、新工艺的研究，重点研发适用于既有建筑的结构加固、节能改造、设施集成、低环境影响施工技术，解决建筑业的传统痛点和通病问题，实现居民向往的好城区、好社区、好房子的需求，提升建筑业在国民经济中的支柱地位，促进学科健康可持续发展。
03
结束语
城市更新是一场关乎空间再生产与社会关系重构的深刻变革。在政策设计层面，需要以精细化分类机制激活市场活力，以跨部门、跨学科的协同打破行政和学术壁垒，优化我国土地制度和城市规划管理制度，以保障社会公平提升全民福祉；在技术创新层面，应加速工业化装配化、低碳技术、数字孪生的应用。
此外，还应积极建立前策划、后评估的建筑全生命周期成本与效益核算模型，对比分析拆除重建与有机更新的经济效益，为城市有机更新提供数据支撑。
期待业界同仁的关注和交流，为我国建筑业的高质量发展和城市更新提供学术支撑。
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